پرسش: نگاهی به وجود صدها پایگاه اینترنتی فارسی در زمینه فروش املاک در ترکیه، تبلیغات گسترده از طریق ماهواره های اینترنتی و روایت های مختلف از کسب اقامت دایم تا گرفتن گذرنامه ترکیه تنها با خرید یک واحد مسکونی! نمایانگر وجود یک موضوع جدی در این زمینه است.
فروش املاک به اتباع خارجی در حال حاضر در سطح جهان به عنوان یکی از راه های کسب درآمد ارزی می باشد. بسیاری از کشورهای جهان این مساله را به عنوان یکی از راههای کسب درآمد ارزی برمی گزینند. برخی کشورهای اروپایی همانند اسپانیا، یونان نیز برای رهایی از بحرانهای مالی در سالهای گذشته فروش املاک به اتباع خارجی و دادن تابعیت به آنان با شرایط مخصوص را یکی از راهها برای حل بحران های اقتصادی خود برگزیده بودند.
بعد از دهه ۱۹۸۰ میلادی و تغییر نظام اقتصادی ترکیه از نظام نیمه دولتی و تلاش برای گذر به نظام اقتصادی بازار آزاد، مساله فروش املاک و اراضی به اتباع خارجی نیز مطرح شد. در مرحله نخست ترکیه منطبق با اصل متقابل، امکان فروش املاک و اراضی به اتباع خارجی را فراهم آورد. در این مرحله به طور عمده اتباع اروپایی به خصوص آلمان و انگلیس در مناطق مشخصی از ترکیه همانند استانهای آنتالیا و موغلا که در کنار دریای مدیترانه و اژه قرار دارند اقدام به خرید ملک کردند.
در مرحله بعدی ترکیه محدودیتها را کاهش و از سال ۲۰۱۳ میلادی بدین سو ترکیه محدویت در خرید املاک و اراضی برای اتباع خارجی را از میان برداشت.
تا سال ۲۰۱۳ میلادی اتباع ایرانی شامل محدودیت در خرید املاک و اراضی بودند و در مورد اتباع ایرانی اصل متقابلیت اعمال می شد.
قبل از این سال اتباع ایرانی برای خرید املاک یا ملک را به نام یک شخص معتمد خود خریداری می کردند و یا ملک را به صورت مثلا ۱۰۰ ساله کرایه و حق فروش را نیز برای خود ملحوظ می کردند.
فروش املاک و اراضی برای اتباع خارجی نیز شامل برخی محدودیتها است، در داخل مرزهای ترکیه هر شخص حقیقی تنها امکان خرید حداکثر ۳۰ هکتار اراضی را دارا می باشد. امکان خرید ملک و اراضی از سوی اتباع خارجی در نزدیکی اراضی نظامی و ممنوعه وجود ندارد و در قبل از خرید ملک این مساله می باید مورد تایید قرار بگیرد. در هر منطقه اشخاص حقیقی خارجی تنها امکان خرید ده درصد از کل اراضی آن منطقه را دارا می باشد.
بعد از تغییر قانون خرید املاک در ترکیه و فراهم آمدن امکان خرید برای اتباع ایرانی همانند اتباع دیگر کشورها ، اتباع ایرانی نیز اقدام به خرید ملک در ترکیه کرده اند. استانهای آنتالیا و استانبول در راس استانهای ترکیه قرار دارند که اتباع ایرانی در آنها اقدام به خرید املاک کرده اند. در استان آنتالیا نیز ایرانیان به طور عمده شهر آلانیا را برای خرید املاک ترجیح می دهند.
خرید املاک بخش عمده ایرانیان در ترکیه شامل آپارتمانها است و طبق قوانین بعد از گرفتن سند مالکیت هر واحد مسکونی به نسبت درصدی که واحد وی در کل آپارتمان دارد صاحب حق از زمین می شود. در مورد منازل مسکونی مستقل این مساله جدا است و در این موارد هر شخص بعد از گرفتن سند مالکیت صاحب زمین نیز می شود.
دولت ترکیه در سال ۲۰۱۸ میلادی شرایط کسب تابعیت این کشور را تغییر و مکان کسب تابعیت این کشور با خرید یک ملک به ارزش ۲۵۰ هزار دلار و یا ۵۰۰ هزار دلار سرمایه گذاری را نیز فراهم کرد.
در قبل از وضع قانون یاد شده اتباع خارجی که اقدام به خرید واحد مسکونی می کردند تنها حق کسب اقامت ترکیه را داشتند ، البته این حق تنها تا زمانی که شخص صاحب ملک است باقی است و هر شخص طبق قانون می باید اقامت خود را تمدید بکند ولی با قانون یاد شده در صورتی که اتباع خارجی واحد مسکونی به قیمت بیش از ۲۵۰ هزار دلار را بخرند می توانند تابعیت این کشور را کسب و گذرنامه ترکیه را اخذ کنند. متعاقب وضع قانون یاد شده فروش املاک در ترکیه به خارجیان نیز افزایش یافته است.
بنا به گزارش تهیه شده از سوی گروه ساختمانی فوزول ترکیه در دوره زمانی ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۷ میلادی، اتباع خارجی دستکم ۴۲ میلیارد دلار واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده اند.
بنا به گزارش یاد شده میزان فروش املاک در ترکیه بعد از سال ۲۰۱۳ میلادی و قانون جدید املاک و اراضی و برداشته شدن اصل متقابلیت افزایش یافته است.
بنا به این گزارش در حالی که در سال ۲۰۰۳ میلادی میزان فروش منازل به اتباع خارجی ۹۹۸ میلیون دلار بود این رقم در سال ۲۰۰۶ به دو میلیارد و ۹۲۲ میلیون دلار ، در سال ۲۰۱۳ به سه میلیارد و ۴۹، در سال ۲۰۱۴ میلادی به چهار میلیارد و ۳۲۱ میلیون دلار، در سال ۲۰۱۵ به چهار میلیارد و ۱۵۶ میلیون دلار، در سال ۲۰۱۶ به سه میلیارد و ۸۹۰ و در سال ۲۰۱۷ به چهار میلیارد و ۶۴۳ میلیون دلار رسید.
در سال ۲۰۱۸ میلای در مجموع ۴۰ هزار و ۴۴ واحد مسکونی در ترکیه به اتباع خارجی فروخته شد که از این میزان ۱۹ هزار و ۲۷۴ واحد از سوی عراقی ها خریداری شد.
در سال گذشته میلادی میزان خرید واحدهای مسکونی از سوی اتباع سعودی در ترکیه ۱۰ هزار و ۶۵۳ ، اتباع کویت هفت هزار و ۷۹۴ ، اتباع روسیه شش هزار و ۸۸۸ و اتباع ایران پنج هزار و ۸۵۲ واحد بود.
طبق آمارهای اداره آمار دولتی ترکیه ، تعداد واحدهای مسکونی به فروش رفته برای اتباع خارجی در شش ماه اول سال ۲۰۱۹ میلادی نسبت به سال گذشته با ۶۸.۹ درصد افزایش نسبت به سال ماقبل به ۱۹ هزار و ۹۵۲ واحد رسید.
در سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹ نیز میزان فروش به نسبت ۵۸.۵ درصد افزایش یافت. در سه ماهه دوم سال ۲۰۱۹ ، استان استانبول با ۴۴.۳ درصد در صدر استانهای ترکیه که خارجیان در آن اقدام به خرید منزل کرده اند قرار داشت. در رده دوم آنتالیا با ۲۱.۲ درصد قرار داشت. در این دوره زمانی اتباع عراق، ایران و روسیه در راس اتباع خارجی که در ترکیه اقدام به خرید منزل کرده اند، قرار داشتند.
تنها در ماه جولای سال جاری میلادی در سطح ترکیه چهار هزار و ۱۹۲ واحد مسکونی به فروش رفته است که از این تعداد اتباع عراق با خرید ۷۳۴ واحد در ردیف نخست، اتباع ایران با ۴۶۴ واحد در ردیف دوم، کویت با ۲۱۹ واحد در ردیف سوم، عربستان با ۲۱۸ واحد در ردیف چهارم و روسیه با ۲۱۵ در ردیف پنجم جای گرفته اند.
در ماه ژوئن سالجاری نیز عراقیها ۴۲۹ واحد مسکونی و اتباع ایرانی نیز ۴۱۵ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده اند.
فروش واحدهای مسکونی به اتباع خارجی راه را برای سودجویان نیز باز کرده است و در طول سالهای اخیر موارد بسیار زیادی کلاهبرداری، فروش واحدهایی که تنها حق استفاده از آنها برای یک محدوده زمانی در سال میسر است، فروش یک واحد مسکونی به بیش از یک نفر، فروش واحد مسکونی بجز واحدی که باید به فروش برسد، فروش واحد مسکونی با قیمتی بیش از قیمت رایج آن مشاهده شده است.
در مورد اتباع ایرانی علاوه بر موارد یاد شده موارد بسیار زیاد سودجویی و کلاهبرداری در حین نقل و انتقال ارز از ایران به ترکیه مشاهده می شود که اضافه بر قاچاق بودن این انتقال، تمامی عواقب این موضوع متوجه خریداران این واحدهای مسکونی خواهد بود.
در همین رابطه مدیر یکی از بنگاه های معتبر معاملات املاک در آنکارا که فردی مورد اعتماد برای عمده خریداران مسکن در این شهر می باشد، به خبرنگار ایرنا در آنکارا گفت: عمده خریدارانی که از ایران برای خرید ملک به ترکیه سفر می کنند متاسفانه ارز خود را به جای انتقال از بانک های معتبر، به صورت نقد به همراه می آورند و همین موضوع دردسرهای زیادی که بعضا حتی موجب از دست رفتن کل سرمایه آنها می شود، به وجود می آورد.
صرف نظر همه مواردی که در بالا ذکر شد، نکته ای بسیار مهم وجود دارد و آن هم اینکه، امروزه همه سرمایه گذاران و خریداران کالا بر این موضوع واقفند که یکی از مخاطرات سرمایه گذاری در سایر کشورها، تهدید تغییر قوانین دولت ها است و به همین علت عمده این خریداران به خصوص در حوزه مسکن سعی می کنند با احتیاط بیشتر وارد بازار کشورهای دیگر شوند و به همین علت با پذیرش مخاطرات اقدام به خرید ملک در سایر کشورها می کنند، چرا که هر دولتی با در نظر گرفتن جوانب امنیتی و سایر مسایل و منافع خود ممکن است قوانین را به گونه ای در آینده تغییر دهد که اصلا به منفعت خریداران نباشد.
###